Selon le rapport 2021 des Nations unies sur la situation mondiale du bâtiment et de la construction, 27 % des émissions mondiales de CO2 liées à l’énergie proviennent de l’exploitation des bâtiments. Si l’on y ajoute la construction, ce pourcentage passe à 37 %. Le secteur immobilier jouera donc un rôle essentiel dans la réduction de ces émissions, une responsabilité qui incombe aux propriétaires d’actifs.
La demande des locataires et les mandats gouvernementaux favorisent l’adoption de ces technologies.
L’adoption de pratiques durables dans l’immobilier a été lente, mais la demande est enfin là pour amorcer le changement. “Il s’agit de garder un œil sur l’avenir et de comprendre les besoins des parties prenantes. Ce qui était autrefois considéré comme une dépense d’amélioration facultative est de plus en plus attendu par les investisseurs, les locataires, les communautés et les partenaires”, a déclaré Tamara Chernomordik, directrice principale de l’ESG chez Kimco Realty. Les locataires de commerces de détail, en particulier ceux qui ont des valeurs durables, veulent des espaces durables.
“Les nouvelles lois et réglementations favoriseront également l’évolution vers un immobilier plus durable”, a ajouté Mme Chernomordik. Un exemple de mandat gouvernemental est la loi locale 97, que la ville de New York a adoptée en avril 2019 et qui impose des limites d’efficacité énergétique et de gaz à effet de serre aux bâtiments de plus de 25 000 pieds carrés. En outre, en septembre 2021, la National Conference of State Legislatures a publié une analyse des politiques d’efficacité énergétique des bâtiments par État. Malgré les progrès réalisés au fil des ans, il restait à l’époque une trentaine d’États sans politique d’efficacité énergétique des bâtiments.
Les immeubles à usage mixte permettent de tester et de justifier le coût des améliorations durables.
Le 12 mai, Breana Wheeler, directrice des opérations du Building Research Establishment, a organisé un webinaire avec des leaders du secteur sur la revitalisation des commerces de détail. Tous les intervenants ont évoqué l’avantage de l’échelle des propriétés à usage mixte. Une plus grande densité signifie moins de transport pour faire ses courses, travailler et vivre, et plusieurs bâtiments peuvent partager des sources d’énergie et d’eau.
“Nous avons même parlé d’un autre projet où si nous faisions de l’énergie solaire bâtiment par bâtiment, cela n’aurait aucun sens d’un point de vue financier. Le fait d’avoir une échelle à l’échelle de la propriété, et de l’avoir [à l’échelle du] parking, des couvertures d’abri de voiture, et aussi à l’échelle des toits, aurait beaucoup plus de sens sur le plan financier”, a partagé Rhianne Menzies, directrice de l’ESG, commerce de détail chez Brookfield Properties, ajoutant “lorsque vous commencez à relier les pierres, cela peut être compliqué et cela implique beaucoup plus de réflexion au départ, mais cela peut avoir beaucoup plus de sens à long terme sur le plan opérationnel”.
Un autre avantage de l’utilisation mixte est la possibilité de tester des stratégies durables. Par exemple, Emily Paciolla, directrice du développement durable chez Federal Realty Investment Trust, a déclaré : “vous pouvez tester différentes choses, comme des normes ou des stratégies de construction différentes, des choix de matériaux ou des normes d’efficacité… et ensuite utiliser les leçons tirées sur nos centres commerciaux plus standard.”
Le projet Witmer at Pentagon de Kimco, une propriété à usage mixte LEED Silver, Signature Series®, située près du centre-ville de Washington, est un exemple de développement à usage mixte conçu de manière durable. “Ce projet permet d’éviter environ 11 % des émissions annuelles de CO2e, d’économiser environ 65 % de l’eau d’irrigation et a été construit avec 28 % de matériaux de construction d’origine locale”, a déclaré M. Chernomordik. En outre, Kimco investit dans la modernisation de ses propriétés existantes en modernisant l’éclairage des parties communes, en installant des sous-compteurs et en mettant en place des contrôles de l’efficacité énergétique.
L’efficacité énergétique est un bon point de départ
L’efficacité énergétique est l’un des domaines d’amélioration les plus accessibles et les plus faciles à gérer pour tout propriétaire d’actifs. Selon le rapport environnemental, social et de gouvernance 2021 de Federal Realty publié ce mois-ci, le propriétaire d’actifs a modernisé ou est en train de moderniser près de 65 % de ses propriétés, ce qui implique l’installation d’un éclairage LED dans les zones communes contrôlées par les propriétaires. Federal inclut également dans ses baux avec les locataires des dispositions écologiques telles que des compteurs divisionnaires et l’option d’acheter de l’énergie renouvelable sur place. Étant donné que de nombreux locataires de commerces de détail sont responsables de leur consommation d’énergie et du paiement des services publics, les clauses des baux écologiques garantissent l’alliance et attirent des locataires partageant les mêmes idées.
Le propriétaire d’actifs a également installé des panneaux solaires sur près d’un quart de ses propriétés, ce qui représente une capacité de 13,6 mégawatts, soit plus que tout autre fonds d’investissement immobilier de centres commerciaux coté en bourse. L’installation d’énergie renouvelable sur site est un effort partagé par de nombreux propriétaires, y compris Kimco et Brookfield. Cependant, elle est coûteuse et constitue un investissement à long terme et à grande échelle.
À l’avenir, de plus en plus de locataires exigeront des biens immobiliers commerciaux durables, et de plus en plus de gouvernements exigeront des bâtiments durables. Et ce sont les propriétaires d’actifs commerciaux, tels que Kimco, Brookfield et Federal, qui ont une longueur d’avance dans l’estimation de ces demandes, qui conserveront leur pertinence auprès des parties prenantes et récolteront les bénéfices à long terme. Le reste du secteur devra sans aucun doute investir et s’adapter pour atteindre une longévité comparable.
