Si vous n’êtes pas encore propriétaire d’un logement, vous risquez de vous retrouver dans la panade pendant des années…
Tenter de prévoir l’évolution du marché du logement est une entreprise insensée. Certes, il existe une multitude de données, de prévisions et d’experts du marché qui peuvent proposer des théories sur l’évolution des prix des logements ou des taux d’emprunt. Mais aucune lecture de feuilles de thé ne peut vous épargner cette dure réalité : l’achat d’un logement est en fin de compte un jeu de pile ou face. Si vous avez beaucoup de chance, vous achetez un logement juste avant que les prix ne s’envolent. Si vous n’êtes pas aussi chanceux, vous déboursez l’argent juste à temps pour que la bulle éclate.
S’il est pratiquement impossible de voir ces points de rupture à l’avance, ils sont souvent flagrants a posteriori. L’avant et l’après les plus choquants de l’histoire récente du marché du logement – le moment où les fortunes des acheteurs ont divergé, créant ce qu’un expert a appelé une “économie du logement entre nantis et démunis” – s’est produit en juillet 2020. C’est à ce moment-là qu’il est devenu évident qu’une vague de milléniaux avides de logements et de travailleurs à distance en manque d’espace était en train de transformer l’effondrement pandémique initial du marché du logement en une véritable frénésie.
Les différences entre ceux qui ont acheté une maison avant et après ce tournant sont stupéfiantes. Les personnes qui ont acheté avant que la situation ne s’emballe ont pu échapper à la flambée des prix des logements, bénéficier de taux hypothécaires historiquement bas et accumuler des centaines de milliers de dollars de capital immobilier au cours des dernières années. Pendant ce temps, ceux qui sont restés sur la touche ont vu leurs loyers engloutir leur mise de fonds, les prix médians des logements grimper de 30 %, les taux hypothécaires remonter et le nombre de logements disponibles diminuer pour atteindre les niveaux les plus bas de l’histoire récente.
Il en résulte un marché du logement fondamentalement déséquilibré. Chaque mois, de plus en plus de milléniaux, et maintenant de membres de la génération Z, atteignent un stade de leur vie où ils ressentent le besoin de s’installer et d’acheter une maison. Pourtant, le nombre de logements disponibles reste scandaleusement bas, en particulier pendant ce qui serait normalement une saison de vente très active au printemps. À l’horizon, il n’y a pas d’afflux de nouveaux logements susceptibles d’atténuer de manière significative la pénurie de logements. Et les propriétaires ne sont guère incités à déménager, car cela signifierait renoncer aux taux hypothécaires confortablement bas qui leur garantissent des paiements raisonnables pour les décennies à venir.
Le marché du logement a changé pour de bon – et avec le bénéfice de la sagesse acquise au fil du temps, nous pouvons déterminer avec précision le moment où il est entré dans une nouvelle ère. Si juillet 2020 a été le moment décisif pour le marché, il se peut que nous assistions aujourd’hui à la “nouvelle normalité” cristallisée : un paysage difficile défini par une pénurie de logements disponibles, des taux d’emprunt qui ont fortement rebondi par rapport à leurs niveaux historiquement bas et des propriétaires qui se sentent bloqués par les affaires qu’ils ont conclues plus tôt dans la pandémie. C’est ce qu’on appelle l’âge de glace du logement.
Un marché du logement à l’envers
Mike Simonsen, président de la société Altos Research, spécialisée dans les données sur le logement, m’a expliqué que la transformation a peut-être été déclenchée par une urgence de santé publique qui ne se produit qu’une fois par génération, mais que les graines de notre marché du logement à l’envers ont été plantées il y a plus de dix ans. Depuis le krach immobilier de 2008, la réticence des constructeurs à augmenter l’offre de logements, combinée à une vague de nouveaux acheteurs du millénaire, a créé un scénario explosif.
Nous avions déjà un stock historiquement bas lorsque nous avons commencé la pandémie, et la pandémie n’a fait qu’accélérer les choses
M. Simonsen
Deux événements majeurs se sont produits lors de la réaction initiale à la pandémie, qui ont permis au marché du logement de franchir le point de non-retour. Tout d’abord, les taux d’emprunt ont atteint des niveaux historiquement bas alors que la Réserve fédérale tentait de stimuler l’économie. Cette évolution a permis à un plus grand nombre de personnes d’avoir accès à des prêts hypothécaires et a modifié radicalement les attentes des acheteurs, ce qui se répercutera pendant des années. Deuxièmement, la demande de logements a explosé en raison de la généralisation du travail à distance et de l’envie soudaine de disposer de plus d’espace. Le chaos a fait remonter des années d’activité d’achat de logements, créant une ruée sur les logements qui a sérieusement déformé le marché. Ces deux facteurs ont propulsé la concurrence sur le marché du logement vers de nouveaux sommets et ont compliqué la tâche des acheteurs potentiels.
Lorsque ce mois de juillet fatidique est arrivé au cours de la première année de la pandémie, les maisons se vendaient plus rapidement qu’elles ne l’avaient jamais fait depuis que la National Association of Realtors a commencé à collecter des données en 2011, ce qui a incité l’organisation à proclamer une “reprise du marché du logement en forme de V”. Les primo-accédants se sont engouffrés dans la brèche, représentant 34 % des achats de logements. Au troisième trimestre de cette année-là, le prix médian des logements a atteint 337 500 dollars, soit une hausse de 5 % par rapport au trimestre précédent, ce qui a donné le coup d’envoi d’une série de hausses massives des prix sur deux ans. Ce changement soudain a été alimenté par l’effondrement des taux hypothécaires, qui, pour un prêt typique de 30 ans, sont tombés sous la barre des 3 % pour la toute première fois ce mois-là.
“Je dirais que le mois de juillet est le point d’inflexion, où l’on a réellement constaté une forte augmentation de la demande, stimulée par la faiblesse des taux d’intérêt et le phénomène du travail à distance”, m’a dit Cristian deRitis, économiste en chef adjoint chez Moody’s Analytics.
Alors que la poussière retombe après quelques années mouvementées, on commence à voir clairement quelles distorsions pandémiques vont rester des tendances à long terme. Les acheteurs et les agents immobiliers qui s’étaient habitués à un marché en pleine effervescence au cours des deux premières années de la pandémie sont confrontés aux défis d’un environnement beaucoup plus froid : des taux d’emprunt plus élevés, moins de transactions et une pénurie de logements qui garantit une concurrence féroce pour l’obtention d’un logement.
La caractéristique la plus frappante de ce nouveau marché du logement est le manque historique de logements disponibles à la vente. Cette situation s’explique en partie par les décisions prises avant l’entrée en vigueur de la directive COVID-19 : Selon Altos Research, l’engouement pour les maisons d’investissement à revenus a conduit, au cours de la dernière décennie, à retirer environ 8 millions de maisons du marché de la revente pour les transformer en propriétés d’investissement. Néanmoins, la gravité de la pénurie de stocks prouve que quelque chose d’autre a changé.
La saison des ventes de printemps, où les stocks augmentent généralement lorsque les gens se préparent à déménager en été, ne s’est pas concrétisée cette année. En règle générale, on s’attend à ce qu’environ 1 million de maisons individuelles soient mises sur le marché à cette époque de l’année, m’a dit M. Simonsen ; aujourd’hui, il y en a un peu plus de 400 000. En mars, environ 30 % de biens en moins ont été mis sur le marché par rapport aux normes prépandémiques, selon Black Knight, un fournisseur de logiciels et de données hypothécaires. En avril, les ventes de logements existants ont chuté de 23 % par rapport à l’année dernière, selon Realtor.com. Danielle Hale, économiste en chef chez Realtor.com, m’a dit que le nombre de nouvelles inscriptions sur le marché en mars et en avril était essentiellement comparable aux faibles niveaux de 2020, lorsque le pays était aux prises avec les premières restrictions de la pandémie.
“Si vous nous aviez dit en 2019 ou en 2018 que nous n’aurions qu’un peu plus d’un demi-million de maisons sur le marché en avril, personne ne vous aurait cru”, a déclaré Hale. “C’est tellement différent que la plupart des gens ont du mal à le comprendre.
De nombreux vendeurs potentiels se contentent de rester sur place parce qu’ils ont bloqué des taux hypothécaires bien inférieurs à ce qu’ils pourraient obtenir s’ils obtenaient un nouveau prêt aujourd’hui. Après avoir atteint leur niveau le plus bas à la fin de 2021, les hausses de taux d’intérêt de la Réserve fédérale, destinées à lutter contre l’inflation causée en partie par l’essor du marché de l’immobilier, ont fait grimper en flèche les coûts d’emprunt. Selon Freddie Mac, le taux habituel d’un prêt hypothécaire à 30 ans s’élève aujourd’hui à environ 6,4 %, ce qui correspond aux niveaux les plus élevés depuis la Grande Récession. Cette situation a empêché les gens de mettre leur maison sur le marché et a supprimé le niveau général des stocks. Environ 86 % des propriétaires américains ayant un prêt hypothécaire ont un taux d’intérêt de 5 % ou moins, tandis que la moitié de tous les prêts hypothécaires ont un taux d’intérêt de 3,5 % ou moins, ce qui est bien inférieur au niveau actuel, selon Black Knight. En outre, environ trois détenteurs d’hypothèques sur cinq ont déménagé au cours des quatre dernières années, ce qui signifie que même si les taux baissent, de nombreux détenteurs d’hypothèques ne seront pas pressés de déménager, selon les données de Redfin.
“Le niveau élevé des taux d’intérêt exclut de nombreux candidats à l’accession à la propriété. Ils ne peuvent tout simplement pas se permettre d’acheter un logement à ce niveau, compte tenu de leurs revenus”, m’a expliqué M. deRitis. “Mais ce qui est peut-être encore plus frustrant, c’est que pour les acheteurs qualifiés, qui disposent même de liquidités, le stock de logements existants est tout simplement très limité. Même s’ils veulent acheter, ils ne peuvent pas le faire.
Les chanceux et les malchanceux
Cette nouvelle ère glaciaire aura des effets profonds qui perdureront probablement pendant des décennies. Ceux qui ont acheté une maison avant le tournant du marché ont vu leur patrimoine grimper en flèche au cours des dernières années. Au mois de mars, le propriétaire type ayant contracté un prêt hypothécaire disposait d’environ 185 102 dollars de fonds propres utilisables – le montant qu’il peut emprunter tout en conservant une participation de 20 % dans son logement – selon Black Knight. Il s’agit d’une augmentation de 54 % par rapport à la même période en 2020. Au cours des deux années qui se sont achevées en octobre, les propriétaires américains ont gagné 9 000 milliards de dollars en fonds propres, selon la Réserve fédérale.
Les locataires n’ont pas bénéficié de ces gains de richesse. En fait, ils sont plus que jamais accablés par le loyer. L’année dernière, le ménage américain type a dû débourser plus de 30 % de ses revenus pour louer un appartement de prix moyen, selon Moody’s. C’est la première fois depuis que l’agence a commencé à suivre ces données, il y a 25 ans, que le ratio loyer/revenu a franchi ce seuil.
Pour les personnes qui peuvent se lancer sur le marché aujourd’hui, il y a de nombreuses preuves qu’elles sont lésées. En mars 2020, 300 000 dollars auraient permis d’acheter une maison d’environ 2 000 pieds carrés, selon les données sur les prix moyens par pied carré fournies par Realtor.com. Aujourd’hui, ce même montant vous permettrait d’acquérir une propriété de 1 400 pieds carrés. Ainsi, en l’espace de trois ans seulement, la même somme d’argent permet à un acheteur d’acquérir une maison 30 % plus petite. L’indice d’accessibilité au logement de la NAR s’est effondré depuis le début de la pandémie, passant d’environ 180 à 98 au mois de mars.
Certains aspects du marché du logement de l’ère pandémique, qui semblaient autrefois “étranges”, deviennent de plus en plus de nouvelles normes. Les acheteurs continuent d’enchérir rapidement sur les maisons qu’ils désirent – plus de 20 % des maisons font l’objet d’un contrat presque immédiatement, selon Altos Research. En 2022, les achats au comptant représentaient plus d’un tiers de toutes les ventes de maisons individuelles et d’appartements, un record depuis neuf ans, selon Attom, un fournisseur de données immobilières.
Pour ceux qui n’ont pas profité de ces dernières années de constitution de patrimoine, les effets à long terme pourraient être dévastateurs. Nous savons déjà que les milléniaux vivent plus tard avec leurs parents, retardent les étapes de la vie telles que le mariage ou la naissance d’enfants et doivent attendre plus longtemps avant d’acheter un logement. En conséquence, ils possèdent moins de patrimoine que leurs prédécesseurs, même si leurs revenus ont rattrapé ceux des générations précédentes. La forte hausse des taux hypothécaires l’année dernière a permis de creuser un fossé de plusieurs décennies entre ceux qui ont obtenu des taux avantageux au début de la pandémie et ceux qui seront contraints de faire face à toutes sortes d’augmentations du coût du logement dans les années à venir.
“Je pense que ce qui ne change pas, c’est le fait que certaines personnes sont aujourd’hui bloquées dans leur logement pour 30 ans”, m’a dit M. Simonsen. “Si j’ai un prêt hypothécaire sur 30 ans, je n’ai jamais besoin de vendre cette maison. Ce sont des changements générationnels.
