Les immeubles de bureaux peu performants commencent à peser sur les portefeuilles d’investissement dans tout le pays, mais les promoteurs voient l’opportunité de réimaginer ces immeubles pour répondre à la demande des marchés du logement et de l’hôtellerie.
Le bon côté des choses, c’est que les immeubles de bureaux vétustes ont souvent des atouts cachés, et que les promoteurs et les concepteurs capables de libérer leur potentiel auront un avantage sur le marché du repositionnement, qui devrait connaître une forte croissance.
Alimentés par l’essor du travail à distance, les taux d’inoccupation des bureaux au niveau national s’élèvent à 16,5 %, les actifs de classe B et C étant dans une situation encore plus désastreuse. La possibilité de réduire les surfaces a permis aux locataires de bureaux de monter en qualité, en gravitant de plus en plus autour d’immeubles très efficaces et riches en équipements.
Cela signifie que les propriétaires et les prêteurs n’ont pas le luxe de pouvoir débattre de la viabilité à long terme de leurs espaces de bureaux. De nombreux actifs devront restructurer leur dette au cours des 18 prochains mois, alors que les valorisations pourraient chuter de 40 %.
“Nous aidons nos clients à voir le potentiel”, explique Aaron Ebent, directeur de Kahler Slater et concepteur principal. “Le coût de la construction et la volatilité des matériaux ont amené l’industrie à repenser son approche du développement, et les récentes contraintes en matière de prêts rendent la tâche difficile même pour les meilleurs promoteurs. Les solutions créatives permettent d’éliminer certaines de ces variables et de créer une voie plus claire pour l’avenir”.
Les espaces de bureaux sous-utilisés suscitent un intérêt croissant en raison de la disponibilité du parc immobilier existant et des coûts élevés de la construction neuve. De plus, les immeubles de bureaux sont souvent des biens immobiliers de premier choix en raison de leur emplacement clé et de leur structure existante.
Souvent, un site approprié pour un bureau l’est aussi pour un hôtel ou un immeuble d’habitation, a déclaré M. Ebent.
La réutilisation adaptative est une stratégie qui a pris de l’ampleur alors que les coûts de construction et les taux d’intérêt restent élevés, que la pénurie de main-d’œuvre continue d’affecter le marché et que l’attention portée à la durabilité des bâtiments devient plus importante, a ajouté Joe Sinnett, directeur de Kahler Slater.
Les bâtiments durables et économes en énergie devenant une priorité, la réutilisation adaptative est une option plus écologique pour les promoteurs, car la peau du bâtiment peut être réutilisée, a déclaré M. Sinnett.
À titre d’exemple, le promoteur HKS Holdings s’est associé à Kahler Slater pour réimaginer un site de bureaux sous-utilisé et y installer un hôtel à service complet. Une proposition antérieure prévoyait de démolir la structure de bureaux vieillissante et de la remplacer par un réaménagement à faible densité.
Mais HKS Holdings et Kahler Slater ont vu une autre solution : en réutilisant les éléments du bâtiment à l’angle de la rue, ils pouvaient trouver une solution plus solide et obtenir une valeur plus élevée.
L’équipe chargée du développement a clairement indiqué qu’elle souhaitait que le bâtiment existant ait un aspect entièrement nouveau. Pour répondre à cette demande, Kahler Slater a étudié la viabilité d’un projet d’hôtel autour du noyau existant, en utilisant la structure et en remplaçant l’extérieur par une nouvelle peau. Cette nouvelle peau a permis de transformer le bâtiment en un hôtel contemporain haut de gamme, le Renaissance Milwaukee West.
Pour réussir ce type de conversion de bureaux en hôtels, il faut d’abord comprendre les objectifs du client et analyser en profondeur le bâtiment et la marque de l’hôtel, puis travailler avec le promoteur sur le taux d’efficacité du bâtiment, a expliqué M. Sinnett.
“Beaucoup d’anciens immeubles de bureaux ont des dimensions différentes de celles des nouvelles structures d’aujourd’hui”, explique M. Sinnett. “Bien qu’ils aient des besoins similaires en termes d’air, d’éclairage et de surfaces, nous devons examiner ces facteurs de près et les mettre en balance pour nous assurer de la viabilité d’un projet.”
Dans le cas du Renaissance Milwaukee West, l’entreprise a dû relever quelques défis pour parvenir à la conception finale.
L’hôtel avait un besoin important d’offrir une salle de bal à portée libre pour les divertissements des clients – ce que la structure de l’immeuble de bureaux existant n’offrait pas. L’équipe a élaboré un plan qui prévoyait l’ajout d’une salle de bal pour répondre à ces besoins, a expliqué M. Ebent.
L’un des défis que l’équipe n’a pas eu à relever a été le soutien de la municipalité dans le cadre de la procédure d’autorisation, un domaine qui représente un défi croissant pour les calendriers de développement. En repositionnant un actif en difficulté, le projet a bénéficié du soutien d’un partenaire.
“L’adaptation d’un bâtiment existant à un programme spécifique n’est réussie que lorsqu’une équipe de conception bien informée comprend comment soutenir le promoteur et le projet”, a déclaré Tyler Hawley, directeur de HKS Holdings. “L’expérience de Kahler Slater nous a permis de tirer parti des atouts du site et de changer de cap lorsque cela était nécessaire.”
La popularité des projets de réutilisation adaptative ne cessant de croître, de plus en plus de propriétaires peuvent bénéficier d’un partenaire expérimenté pour les guider tout au long du processus.
“Nous sommes fiers de notre capacité à aider nos clients à trouver de nouvelles opportunités dans les projets de conversion”, a déclaré Trina Sandschafer, vice-présidente exécutive de Kahler Slater. “L’expérience acquise dans le domaine des bureaux, de l’hôtellerie et du résidentiel permet à l’équipe collaborative de Kahler Slater de tirer parti de son expertise sur de multiples marchés. Nous voyons des solutions là où d’autres voient des défis.
